当遇到开发商违约甚至烂尾的情况时，可分为以下两种阶段进行讨论：
第一种情况是银行尚未放款的阶段。如果发现开发商出现停工或表演式复工迹象，在银行正式放款前仍有机会挽回损失。此时应立即联系银行要求暂停放款，并明确告知开发商资金链紧张的风险。对于银行而言，若将款项发放后导致项目烂尾，则可能面临坏账、呆账等风险；对于购房者而言，则可能承担重大损失。通过及时提醒并留存告知证据，在后续法律纠纷中可证明已尽到风险提示义务。
第二种情况是购房者已偿还贷款的阶段（通常为还贷两年后）。若此时发现开发商无法按期交付房屋甚至出现爆雷迹象，则需面对更为复杂的债务问题。开发商往往陷入上下游工程欠款纠纷、民间借贷及金融借款等多重债务危机，在这种情况下房屋可能已被多次查封。
对于购房者而言，在此阶段维权难度极大：即便通过法律途径胜诉，也可能面临开发商账户无余额、公司被列入失信名单、高管成为老赖等情况。此时不仅无法追回房款，还需继续承担月供压力导致经济负担加重。
因此建议购房者在购房前务必谨慎评估开发商资质与项目风险，在发现异常迹象时尽早介入处理：对于尚未放款的情况可主动与银行沟通；对于已还贷的情况则需寻求法律援助并保留相关证据材料。
如遇类似风险不知如何应对，请及时留言咨询。
