当开发商违约甚至出现烂尾情况时，购房者若选择起诉往往会面临困境——即便胜诉也难以追回损失。近期有不少粉丝咨询类似问题，针对不同阶段的情况可作如下分析：
第一种情况：银行尚未放款阶段。若发现开发商存在停工或表演式复工迹象（如仅象征性施工），说明其资金链已处于危险边缘。此时购房者应立即联系银行要求暂停放款。开发商若因资金紧张无法完成项目交付，则可能导致购房者无法取得房产证甚至面临房屋被查封的风险。对于银行而言，在明知开发商存在风险的情况下仍放款可能导致不良贷款产生。因此购房者需主动向银行说明风险并留存相关证据，在法律上可主张已尽到风险告知义务。
第二种情况：已偿还贷款两年以上但开发商仍未交付房屋。此时开发商的债务危机往往已进入复杂阶段——除工程欠款外还可能涉及民间借贷、金融借款等多重债务纠纷。在司法实践中常出现开发商账户余额为零、公司被列入失信名单、高管成为老赖等情况。即便购房者通过诉讼获得胜诉判决，在执行阶段仍可能遭遇"有判决无执行"的困境。
针对这两种情形需采取不同应对策略：在银行未放款阶段仍有主动权可争取；而一旦进入还款阶段则面临更大挑战。建议购房者在购房前务必进行充分尽调，在签约后持续关注项目进展并留存相关证据材料。
特别提醒：面对开发商爆雷风险时应尽早介入处理，在法律程序启动前积极与金融机构沟通协调。若对维权途径存在疑问，请及时寻求专业法律支持。
