当遇到开发商违约甚至烂尾的情况时，购房者应当根据不同的阶段采取相应的应对措施。首先需要明确的是：开发商是否已经获得银行贷款？这是判断问题严重性的关键。
第一种情况发生在银行尚未正式放款之前。如果此时发现开发商存在停工或表演式复工的迹象，则说明其资金链已处于危险边缘。此时购房者应立即联系银行要求暂停放款。因为一旦银行将资金交付给开发商而最终项目烂尾，不仅购房者将面临重大损失，银行也可能因此形成坏账、呆账等风险资产。购房者需主动向银行说明开发商的履约风险，并保留相关证据以备后续法律程序使用。
在这种情况下仍存在挽回机会：若银行坚持放款，则购房者可主张其已尽到风险告知义务；若开发商随后起诉购房者违约，则可同意解除合同并接受少量违约金赔偿。这种做法既能避免陷入长期维权困境，又能最大限度保护自身权益。
第二种情况更为复杂：购房者已实际完成贷款偿还并持续两年以上，在此期间发现开发商无法按期交付房屋甚至彻底停工。此时需注意：开发商的债务问题往往涉及多重纠纷——包括但不限于工程欠款、民间借贷及金融机构贷款等债务压力。
对于这类购房者而言维权难度极大：房屋可能已被多次查封导致产权归属不明；即便通过法律途径胜诉，在执行阶段也常面临被执行人无可供执行财产的困境（如公司被列入失信名单、高管成为老赖）。这种情况下购房者仍需承担房贷压力却无法获得房产保障，形成"既还贷又失房"的双重损失。
因此建议购房人在选择项目时保持高度谨慎态度。若发现开发商存在潜在风险应尽早介入处理，在贷款发放前采取预防措施；若已进入还款阶段则需评估自身承受能力，在必要时考虑通过法律途径维护权益。
