当前房地产市场的松绑政策力度正在持续加大。下半年是否还存在普涨机会？我认为这种普涨市场已经很难再出现了，因此投资者必须高度重视。2016年以前的房地产市场呈现普遍上涨趋势，但自2016年起已逐步进入分化阶段。
分化主要体现在三个维度：城市、板块和楼盘。这正是我在2016年提出"买房三步法"的原因——选择优质城市、精准定位板块、优选优质楼盘。以东莞为例，该市去年已全面取消限购政策，但房价依然没有明显上涨迹象。
值得注意的是，在深圳继广州之后实施局部限购松绑时，周边区域可能出现严重问题。例如光明区取消限购后，大量东莞的高净值人群可能转向光明或龙岗购房，导致东莞本地市场出现人才流失现象。
从板块维度来看，在取消"认房不认贷"政策后对购房者的实际影响显著。假设持有600万房产且贷款300万，在原有5成首付政策下只能购买同等价值房产；而新政策下3成首付可购买价值达8-9百万的房产。
以龙华为例该区域展现出独特优势：既具备光明与龙岗的地段价值又拥有南山福田的区位便利性。其地理位置可快速连接三大核心区（南山、福田、罗湖），且交通时间控制在一小时以内。
然而这种优势并未转化为价格优势。数据显示自2016年以来龙华房价基本维持在7万元/平米水平长期横盘。究其原因需考虑供应量因素：随着海吉比等大型项目陆续入市及配套完善（如华润、保利、招商等品牌开发商入驻），原本具有的产业预期逐渐被住宅开发取代。
在楼盘层面观察到明显的价值差异现象：以水下北项目为例虽然配套齐全（中小学、地铁站、商场等），但因户型设计问题导致价格难以突破6-7万元/平米区间；而同区域其他项目如地梦园、丽阳天下等虽面积较小却能实现10万元/平米的成交价。
这种差异源于目标客群的不同选择：购房者往往优先考虑南外等知名学区而非水下北的配套资源。因此即便拥有相同配套设施，在不同板块的价值定位仍会产生显著的价格差异。
无论深圳楼市如何松绑或其它城市市场如何变化趋势分化与楼盘分化将持续加剧。对于持有房价已见顶的房产而言继续抱有普涨幻想是不现实的投资者必须建立科学的价值判断与价值确认能力。
